Gayrimenkul ve Miras
Hisseli Tapu ve Ortaklığın Giderilmesi Davası
Mirasla gelen ya da birlikte alınan bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa ortaklık nasıl sona erer? Arabuluculuk, aynen bölme, satış, ihale ve masraflar.
Mirasla kalan bir tarla, kardeşlerin birlikte aldığı bir daire ya da yıllar içinde çok sayıda paydaşa bölünmüş bir arsa… Hisseli taşınmazlarda paydaşların her biri malın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir; ancak kullanma, kiraya verme ya da satma konusunda anlaşamadıklarında mülk herkes için bir yüke dönüşebilir. Ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davası, bu ortaklığı sona erdirmenin hukuki yoludur.
Kısaca
- Her paydaş, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Mahkeme önce aynen bölmeyi, bu mümkün değilse satışı değerlendirir.
- Satış açık artırmayla yapılır; paydaşlar da ihaleye katılabilir.
Paylı ve elbirliği mülkiyeti
Tapuda payların ayrı ayrı gösterildiği mülkiyete paylı mülkiyet, mirasçıların miras ortaklığı gibi bir topluluk olarak malik olduğu mülkiyete ise elbirliği mülkiyeti denir. Miras yoluyla geçen taşınmazlar, paylaşma yapılıncaya kadar mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir. Her iki durumda da ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür; davada tüm paydaşların yer alması gerekir.
Önce arabuluculuk
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde paydaşlar taşınmazın bölünmesi, paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alması ya da birlikte satış konusunda anlaşabilir. Paydaş sayısı fazla olsa da, mahkemede yıllarca sürebilecek bir sürecin arabuluculukta birkaç haftada sonuçlanması mümkündür.
Hangi mahkeme, kimler taraf?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir. Davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun yerine mirasçıları davaya katılır; bu nedenle mirasçılık belgelerinin dava başında tamamlanması süreci hızlandırır.
Aynen bölme mi, satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın paylar oranında aynen bölünmesini değerlendirir. Bunun için keşif yapılır, bilirkişi raporu alınır. Ancak aynen bölme her zaman mümkün değildir:
- İmar mevzuatı bakımından bölünmeye uygun olmayan arsalar,
- Tarım arazilerinde kanunda öngörülen asgari parsel büyüklüğünün altına düşülmesi,
- Tek bir daire gibi bölünemeyen bağımsız bölümler,
- Bölmenin malın değerini önemli ölçüde düşüreceği durumlar.
Bu hâllerde mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, kesinleşen karar üzerine satış memurluğu tarafından açık artırmayla yapılır; elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
İhaleye paydaşlar katılabilir mi?
Evet. Kural olarak paydaşlar da ihaleye katılabilir ve taşınmazı satın alabilir. Mahkeme, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına ancak tüm paydaşların bu konuda anlaşması hâlinde karar verir. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaşlar için ihale, diğer payları piyasa koşullarında edinmenin bir yoludur.
Masraflar ve süre
Harç, keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri ile vekâlet ücreti kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligat güçlüklerine, mirasçılık belgelerinin tamamlanmasına ve keşif sürecine bağlı olarak değişir. Paydaşlardan birinin yurt dışında olması ya da adresinin bilinmemesi süreci uzatabilir.
Dava yerine başka seçenekler
- Rızai taksim: Paydaşların tapuda anlaşarak taşınmazı bölmesi ya da payları birbirine devretmesi.
- Pay satışı: Paydaşın kendi payını satması; bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir.
- Arabuluculukta anlaşma: Avukatların da imzaladığı anlaşma belgesi, ilam niteliğinde belge olarak icra edilebilir.
Sık sorulan sorular
Payım çok küçük; yine de dava açabilir miyim?
Evet. Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı pay oranına bağlı değildir; küçük paylı bir paydaş da dava açabilir.
Tarlamız paylar oranında bölünebilir mi?
Tarım arazilerinde, kanunda öngörülen asgari parsel büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünme yapılamaz. Bu sınır nedeniyle bölünemeyen tarım arazilerinde satış yoluna gidilir.
Taşınmazda kiracı varsa satış nasıl olur?
Satış, kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira gelirinin paydaşlar arasında paylaşımı ise ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
