Taşınmazlar çoğu zaman bir ailenin en değerli varlığıdır ve uyuşmazlıklar da çoğunlukla aile içinde, mirasçılar ya da paydaşlar arasında doğar. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), tapu iptali ve tescil, genel miras davaları, muris muvazaası, tapu kaydının düzeltilmesi, önalım hakkından kaynaklanan davalar ve kiralanan taşınmazın tahliyesi başlıca çalışma konularımızdır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde olan bir taşınmazda paydaşlar paylaşma konusunda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle malın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse ya da değerini önemli ölçüde düşürecekse satışına karar verir; satış bedeli paylar oranında dağıtılır. 1 Eylül 2023’ten itibaren bu davalar açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde tapu iptali ve tescil davası açılır. Başlıca sebepler şunlardır:
- Muvazaa (görünüşteki işlemin gerçek iradeyi gizlemesi)
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
- İşlem sırasında ehliyetsizlik (ayırt etme gücünün bulunmaması)
- Hata, aldatma veya korkutma ile yapılan devirler
- Hukuki sebebe dayanmayan (yolsuz) tescil ve kazandırıcı zamanaşımı
Muris muvazaası
Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bir taşınmazını gerçekte bağışladığı hâlde tapuda satış gibi göstermesine muris muvazaası denir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca diğer mirasçılar, mirasbırakanın ölümünden sonra tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu dava için hak düşürücü süre ya da zamanaşımı yoktur.
Miras işlemleri ve davaları
Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Borçları malvarlığından fazla olan bir mirası istemeyen mirasçılar, ölümü öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak mirası reddedebilir. Saklı paylarının ihlal edildiğini düşünen mirasçılar tenkis davası, usule ya da kanuna aykırı vasiyetnamelere karşı ise iptal davası açabilir. Miras ortaklığına temsilci atanması ve terekenin paylaşımı da bu kapsamdadır.
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla satın alabilir. Dava, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır; satış bedeli ve masraflar mahkemenin belirlediği süre içinde depo edilir.
Kira uyuşmazlıkları
Kiralanan taşınmazın tahliyesi; kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar ile on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sebeplere dayanır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ise saklıdır.
Tapu kaydının düzeltilmesi ve kat mülkiyeti
Tapu kayıtlarındaki isim, kimlik ve yüzölçümü hatalarının düzeltilmesi; kat malikleri arasındaki aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar da çalışma alanımızdadır. Kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kaçırılmaması gereken süreler
- 3 ay
- Mirasın reddi: yasal mirasçılar için ölümü öğrenmeden itibaren.
- 3 ay / 2 yıl
- Önalım davası: satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 2 yıl.
- 1 yıl / 10 yıl
- Tenkis davası: saklı payın ihlalini öğrenmeden itibaren 1 yıl, her hâlde 10 yıl.
- Süresiz
- Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası.
Sık sorulan sorular
Hisseli tapuda diğer paydaşlar satışa yanaşmazsa ne olur?
Her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ve mahkeme aynen bölme ya da satış yoluyla ortaklığı sona erdirir.
Babamız taşınmazını kardeşlerimizden birine satış gibi göstererek devretti; ne yapabiliriz?
Devir gerçekte bağış niteliğindeyse ve amaç diğer mirasçılardan mal kaçırmaksa, mirasbırakanın ölümünden sonra muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davada süre sınırı yoktur.
Kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilirim?
İhtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca tahliye sebepleridir. Her sebebin kendine özgü süre ve şartları vardır.
Mirasçılık belgesi nereden alınır?
Mirasçılık belgesi herhangi bir noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Yabancılık unsuru taşıyan ya da noterde düzenlenemeyen durumlarda mahkeme yoluna gidilir.
İlgili yazılar: Hisseli tapu ve ortaklığın giderilmesi davası · Muris muvazaası ve tapu iptali
